Le cas parisien
Si le prix des logements s’est stabilisé en Province après la baisse enregistrée en 2009, Paris connaît une nouvelle flambée des prix de l’immobilier puisqu’à la fin du troisième trimestre, les prix étaient en progression de 10.6% sur un an, un rythme qui peut paraître totalement inconsidéré au regard du contexte économique actuel et semble indiquer la formation d’une bulle. Le prix du mètre carré a atteint un nouveau record de 7346 euros contre 2476 euros en 1998, soit un triplement en seulement douze ans !
Ce qui est intéressant de savoir est que les prix avaient atteint un pic de 3845 euros le mètre carré en 1991, ce qui signifie que la précédente phase de bulle immobilière s’était terminée par une baisse des prix de 35% sur sept longues années. Bref, si nous répétons le scénario des années 90, il y aura du sang sur les murs et beaucoup d’investisseurs institutionnels, qui mettent beaucoup d’argent dans le secteur et entretiennent la hausse des prix, se retrouveront très mal.
Bulle ou pas bulle ?
Tout dépend de la manière de regarder les choses. Dans l’absolu, les prix de l’immobilier parisien semblent totalement délirants. Que ce soit la hausse des prix (triplement en douze ans) ou leur niveau par rapport aux revenus, tout semble déraisonnable. Qui plus est, beaucoup de marchés ont récemment connu un krach (Etats-Unis, Grande-Bretagne, Espagne, Irlande…). On peut donc craindre que la France soit le prochain pays sur la liste noire des krachs immobiliers.
Cependant, il faut tempérer cette analyse par deux éléments : le fait que les taux longs sont au plus bas, ce qui réduit considérablement le prix d’achat d’un bien immobilier. Il serait intéressant de mener une analyse en prix complet avec un emprunt sur 20 ou 30 ans pour bien mesurer l’évolution du coût d’achat et pas seulement du prix. En outre, les prix parisiens sont aussi en rapport avec le statut de notre capitale dans le monde, à savoir une des métropoles majeures de la planète.
Au global, les prix actuels semblent élevés et la situation dangereuse. Toute poursuite de la hausse des prix renforcerait les déséquilibres du marché immobilier parisien. Et une hausse des taux longs significative pourrait alors provoquer un gros krach, comparable à celui des années 90.
Laurent Pinsolle
